Яндекс.Метрика

ПОКУПКА НЕДВИЖИМОСТИ В ИТАЛИИ

  1. Кто может купить недвижимость в Италии?
  2. Что происходит и какие ваши действия после выбора конкретного объекта.
  3. Льготы.
  4. Как происходит покупка жилья в Италии.
  5. Обязательная регистрация купленной недвижимости.

 

Интерес иностранцев к покупке недвижимости в Италии растет все больше, но каковы правила и методы, которые следует соблюдать, чтобы купить апартаменты на Апеннинском полуострове?

Имущество в Итальянской Республике можно приобрести без исключения как физическими, так и юридическими лицами, а во время покупки движимого и недвижимого имущества права иностранцев одинаково равны правам граждан Италии. И я постараюсь проанализировать все «за» и «против» операции с недвижимостью в Италии.

 

1. Кто из иностранных граждан может  приобрести объект недвижимость в Италии?

 

В этой стране иностранец может приобрести любую недвижимость в следующих случаях:

  • иностранец не является постоянным жителем: только если международный договор разрешает это или если есть взаимность, и если в стране его происхождения итальянцу разрешено купить недвижимость.
  • иностранцы, «проживающие регулярно», их семьи и лица без гражданства проживают в Италии менее трех лет: с видом на жительство по конкретным причинам или по месту жительства;
  • граждане Сообщества и ЕАСТ (европейская ассоциация свободной торговли) и лица без гражданства, проживающие более трех лет: без ограничений.

-СНОСКА- Европейская ассоциация свободной торговли – организация свободной торговли, в которую входят на данный момент только Исландия, Норвегия, Швейцария и Лихтенштейн.

После определения категорий иностранцев, которые могут купить недвижимость в Италии очень важно определить все аспекты, которые приводят к покупке.

Проверить на возможность приобретения недвижимости в Италии можно на сайте: 

Выбор жилья.

Выбор недвижимости - это непросто определение типа и местоположения дома. Помимо эстетического выбора, хорошо проверить все технико-правовые аспекты, связанные с самим зданием.Чтобы избежать неприятных сюрпризов, на самом деле необходимо убедиться, что дом был построен на законном основании или если он был построен незаконно, необходимо убедиться, что владелец подал заявление обурегулировании законности и что он владеет сертификатом, выданнымсоответствующим органом местной власти.

Если вы решили купить недвижимость у производителя, вы должны потребовать документацию, которая демонстрирует законность постройки. В противном случае рекомендуется попросить продавца предоставить копию разрешения на строительство и проект, одобренный муниципалитетом.В связи с этим не покупайте недвижимость, если она не соответствует нормативным документам.

В любом случае, когда компания продает, всегда проверяйте ее финансовую стабильность и экономический потенциал. Если компания обанкротилась и не выполнила свои обязательства в течение двух лет после продажи, то управляющий банкротством может отменить продажу и зарегистрировать покупателя в реестре кредиторов обанкротившегося.

Не следует недооценивать наличие ипотеки и права на собственность у продавца. На самом деле очень важно проверить отсутствие ипотеки на имущество, сделав кадастровый контроль на ипотеку в соответствующей государственной организации и на единоличное владение недвижимости продавцом. Фактически, если человек,  продающий недвижимость не является единственным владельцем, то каждый совладелец обязандать письменное согласие на ее продажу.

Обязательно нужно удостовериться о том, чтоу продающего нету задолженности по коммунальным платам по кондоминиуму, потребовав у продавца соответствующий документ. В противном случае кондоминиум сможет претендовать от покупателя погашения задолженности.

Одним из аспектов, который влияет на покупку объекта, является цена.

Цена на недвижимостьзависит от различных элементов: площадь, где находится недвижимость, тип квартиры, поверхность, пол, экспозиция, отделки, полы, стены, туалеты, светильники, лифт, общие условия строительства и многие другие.Обычно продавец пытается продать по цене немного выше рынка, и поэтому нужно провести контроль между запрашиваемойи фактическойстоимостью.

 

2. Что происходит и какие ваши действия после выбораконкретного объекта.

 

Послетого, как был сделанвыбор недвижимости, лицо, покупающее ее должен объявить о своем намерении и сделать предложение о покупке(propostadacquisto). С его помощью определяются все основные договоренности посделке.

Когда продавец дает положительный ответ на предложение покупателя, следует заключить предварительный договор соглашение о покупке (compromessodivendita), и покупатель должен уплатить продавцу депозит в размере 10-30% от стоимости покупаемой недвижимости. В договоре-соглашении, представленый только в письменной форме, сообщаются все детали, изложенные в предложении на покупку.

Впоследствии перед нотариусом будет окончательно подписан договор или купчая (нотариальный акт). Перед подписью покупателя и продавца нотариус долженпрочитать вслухкупчую, а затем отправит информацию в компетентные государственные учреждения и в Управление земельного кадастра об администрировании налоговых активов. Очевидно, что обязательно под страхом недействительности, передать письменный документ и оригинал свидетельства о праве собственности новому владельцу.

В частности, сведения, сообщаемые в договоре-соглашении о покупке, будут одинаковыми (почти похожими) с сведениями, включенными в нотариальный акт:

  • имя и фамилия сторон, дата и место рождения, местожительство, налоговый код;описание квартиры, категории и сведений о земельном реестре, здание, лестница, пол, интерьер, год постройки, гарантии продавца относительно ипотеки, соблюдение норм планирования, пригодность для проживания, задолженность по кондоминиуму, ограничения и указание, если квартира свободна или занята от продавца или арендатора;
  • согласованная цена, способ оплаты, сумма вклада и любые другие авансы, период, в течение которого будет установлен нотариальный акт;
  • все остальные элементы, которые были установлены сторонами и что нотариус знает, что он должен их внести в нотариальный акт покупки-продажи недвижимости.

Уместно указать, что, если нотариальный акт будет оговорен на долгое время после договора-соглашения о покупке, будет целесообразно записать зарегистрировать его в местном lAgenziadelleentrate. Таким образом, покупатель защищает себя от любых неожиданных неприятностей продавца (отмена продажи или конфискация имущества).

 

3. Льготы.

 

Итальянское законодательство хочет облегчить и стимулировать покупку так называемого «первый дом», и, следовательно, есть более низкие налоги, чем те, которые обычно взимаются из тех, кто его покупает.

Даже иностранцы, которые обладают нужными реквизитами, могут пользоваться льготами «первого дома». А именно, на момент покупки:

  • кто покупает первый дом у частного лица, не строительной организации или строительной организации (или реконструкционной) в течение 4 лет с момента завершения работы, оплачивает регистрационный налог 3% от кадастровой стоимости дома и ипотечный и кадастровый налог на общую сумму 336 евро;
  • кто покупает у строительной компании, в течение 4 лет с момента завершения работ оплачивает НДС в размере 4% и фиксированную регистрацию, ипотеку и регистрацию земельного кадастра на общую сумму 504 евро.

Чтобы воспользоваться преимуществами, необходимо, чтобы покупка касалась имущества, которое:

  • классифицируется как жилье, и, следовательно, земельный кадастр классифицируется среди категорий A / 1 и A / 11;
  • оно не классифицируется как «роскошь» в соответствии с министерским указом 218/1969;
  • находится в муниципалитете, где покупатель имеет или, в течение 18 месяцев, намеревается зарегистрировать как основное место жительства.

Льготы «первого дома» также могут быть применены, но с лимитом по одному для каждой из кадастровых категорий C / 2 (подвал или чердак), C / 6 (гараж или коробка) и C / 7 (закрытая или открытая крыша).

В дополнение к характеристикам имущества, чтобы воспользоваться преимуществами, покупатель должен:

  • в течение 18 месяцев с момента покупки взять на себя обязательство зарегистрироваться по месту жительства на территории города, где находится имущество, которое будет приобретено, если еще не проживает там;
  • не является исключительным владельцем или совладельцем с супругом имущественных прав, использованием и проживанием другого жилого дома на территории муниципалитета, где находится имущество, подлежащее покупке;
  • не является владельцем на всей национальной территории прав собственности, владением другим жильем, приобретенным одним и тем же субъектом или супругом, с использованием первых налоговых льгот на дому, которыми пользовался в предыдущие годы.
  • Как иностранные граждане, так и эмигранты могут воспользоваться льготами при приобретении первого жилья при выполнении условий и требований, связанных с этими льготами.

 

4. Как происходит покупка жилья в Италии.

 

Итак, рассмотрим как происходит покупка жилья в Италии.

Начинается покупка с рассматривания всех предлагаемых вариантов и выбора наиболее подходящего. Затем происходит осмотр выбранных объектов и выбор самого оптимального. После этого между тем, кто продает и кто покупает составляется предварительный договор-соглашение о покупке или неотменяемое предложение (по-итальянски это называется «Proposta di acquisto). В этом соглашении указываются все основные условия сделки. После этого обе стороны подписывают его и покупатель должен уплатить депозит в размере от 05 до 10 % от стоимости жилья. Депозит может быть перечислен через банковский счет, оплачен наличными (не превышающий 3.000.00 евро) или выписан чек. При отмене покупки по вине продавца он должен выплатить покупателюранее полученную сумму в двойном размере. Если покупка не состоится по вине покупателя, то он теряет всю ранее уплоченную сумму, так как она остается у продавца в качестве штрафа. Для оплаты всех необходимых сумм покупателю следует получить ИНН (налоговый код) в Италии и открыть расчетный счет итальянском банке, на который необходимо перевести всю сумму или часть ее из банка своей страны.  

Следующий этап – подписание предварительного договора (Compromessodivendita). Этот документ заверяется нотариусом и после этого сделка не может быть расторгнута. На данной стадии покупатель оплачивает от 10% до 30% процентов стоимости недвижимости. Предварительный договор остается у нотариуса и он с этого момента приступает к ознакомлению все документов и установлению правомерности продажи данной недвижимости. Если по каким-то причинам продажи сделка не может состояться, то покупатель должен получить от продавца материальную компенсацию в сумме двойного размера внесенного ранее депозита продавцу. Если в свою очередь, покупатель отказывается от сделки, то соответственно он теряет все оплаченные ранее суммы.

Следующий этап – подписание контракта о покупке-продаже, или купчей (Contrattonotariledicompravendita). Он подписывается обеими сторонами - покупателем и продавцом после прочтения нотариусом всего контракта. Иностранным гражданам-покупателям необходимо иметь переводчика и двух свидетелей, которые подпишут купчую, составленную на двух языках. Перед подписанием контракта покупки-продажи, покупатель должен оплатить услуги нотариуса и оставшуюся сумму за покупаемую недвижимость.  

 

5. Обязательная регистрация купленной недвижимости.

 

После соблюдения всех формальностей, подписания договора и оплаты всех сумм покупатель становиться полноправным владельцем недвижимости и получает ключи от нее и справку о заключенной сделке. Купчую или контракт покупки-продажи остается в нотариальной для проведения регистрации права новоявленного владельца на собственность, которая длится от 7 до 65 дней. Также нотариус обязан зарегистрировать нового владельца недвижимости в Кадастровом упарвлении, Налоговом ведомстве и в Государственной палате по недвижимому имуществу. После соблюдения всех этих формальностей новиспеченный владелец получит оригинал заключенного контракта. Он также обязан купить выписку из кадастрового ведомства, которая выдается без особых проблем.

Следует также помнить, что в Италии запрещено продавать иностранцам сельскохозяйственные участки, но земельный участок под застройку жилья можно купить также иностранцу. А также сделку покупки-продажи можно провести без обязательного присутствия покупателя на всех этапах сделки. Для этого необходимо оставить доверенность человеку, который владеет языком и который проследит за легитимностью сделки.